群馬エリアの建築設計、リノベーション、建物診断

建築物の遡及適用とは、新しい法律や規制が施行されたときに、既存の建築物にもその新しい基準を適用することを指します。通常、建築基準法や関連法令が改正される際、新基準は新しく建てられる建物にのみ適用されることが一般的です。しかし、特定の条件下では、既存の建物にも新基準を遡って適用する場合があり、これを「遡及適用」と呼びます。

特定建築物定期調査は、建築士や調査資格を有する専門業者に依頼する必要があります。資格を持った調査者が調査を行い、必要な場合は修繕指示や補強提案も含めた報告書を作成します。

Q: 調査後に何か手続きが必要ですか？
A: はい、調査後には報告書を作成し、特定行政庁に提出する義務があります。提出期限や提出方法は、地域の行政庁の指示に従ってください。報告書は建物の管理記録として保管され、将来の維持管理や修繕計画の参考になります。

Q: 調査で問題が見つかった場合、どうすれば良いですか？
A: 調査で問題が見つかった場合、調査報告書に基づき、速やかに修繕や改善工事を行うことが推奨されます。安全性に関わる重大な問題が指摘された場合は、特定行政庁から是正措置の指示が出ることもあります。

Q: 調査の費用はどれくらいかかりますか？
A: 調査費用は、建物の規模や調査内容により異なります。一般的には、建物の延べ面積や調査の難易度に応じて見積もりが出されます。依頼前に複数の業者から見積もりを取ることで、費用の比較が可能です。

特定建築物定期調査の対象となる建物は、安全上特に重要とされるものについて、政令で一律に指定されています。また、地域の実情に応じて、特定行政庁が追加で指定する場合もあります。そのため、建物の所有者や管理者は、必ず政令指定と特定行政庁の両方の対象条件を確認する必要があります。

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建築基準法に基づく対象建物と条件

Q2: 政令で指定されている特定建築物定期調査の対象はどのような建物ですか？

以下は、政令により定期調査の対象とされる代表的な建物です。

1. 劇場、映画館、演芸場

• 条件
  • 3階以上、または地下にあり、用途部分の床面積が100㎡を超える場合
  • 客席の床面積が200㎡を超える場合
  • 主階（舞台や客席の出口がある階）が1階にない場合で、用途部分の床面積が100㎡を超える場合

2. 観覧場、公会堂、集会場

• 条件
  • 3階以上、または地下にあり、用途部分の床面積が100㎡を超える場合
  • 客席の床面積が200㎡以上の場合（屋外観覧席は除外）

3. 病院、有床診療所、旅館、ホテル、就寝用福祉施設

• 条件
  • 3階以上、または地下にあり、用途部分の床面積が100㎡を超える場合
  • 2階部分の床面積が300㎡以上の場合（病院・有床診療所は、2階に患者収容施設がある場合に限る）

4. 体育館、博物館、美術館、図書館、ボーリング場など

• 条件
  • 3階以上にあり、用途部分の床面積が100㎡を超える場合
  • 床面積が2,000㎡以上の場合（学校付属施設は除外）

5. 百貨店、マーケット、展示場、飲食店、遊技場など

• 条件
  • 3階以上、または地下にあり、用途部分の床面積が100㎡を超える場合
  • 2階部分の床面積が500㎡以上の場合
  • 全体の床面積が3,000㎡以上の場合

6. 学校、幼稚園、保育所

• 条件
  • 延べ面積が8,000㎡を超える場合

7. 老人ホーム、福祉施設

• 条件
  • 延べ面積が3,000㎡を超える場合

建物調査の流れは以下の通りです。各ステップでのチェック内容や調査方法について説明します。

1. お問い合わせ・ヒアリング

   • 調査の目的やご要望を詳しくお伺いし、建物の構造や築年数、現在の状態についてヒアリングします。調査範囲や重点的に確認する部分も合わせてご相談ください。

2. 調査内容のご提案・お見積もり

   • ご要望に基づき、調査の内容や方法をご提案し、お見積もりをお出しします。調査範囲によって料金が異なるため、事前にご確認いただきます。

3. 現地調査の実施

   • 実際に建物を訪問し、外壁や屋根、構造体、設備の状態を確認します。目視検査や機器を用いた測定を行い、ひび割れや腐食、劣化具合などを詳細にチェックします。

4. 調査結果の報告書作成

   • 調査結果をまとめた報告書を作成し、建物の現在の状態や、必要な修繕箇所、改善の提案を記載します。調査項目ごとに分かりやすくまとめていますので、建物の現状を把握しやすくなっています。

5. 結果のご説明と今後の対応策のご提案

   • 報告書の内容について詳しくご説明し、修繕やリノベーションの必要性についてアドバイスいたします。今後の維持管理や具体的な対応策についてもご提案し、長期的な資産価値を保つためのお手伝いをいたします。

建物調査は、建物の安全性や資産価値を保つために欠かせないプロセスです。お住まいの状態が気になる方や、将来の修繕計画を立てたい方は、お気軽にご相談ください。

建築物の用途変更時には、建築基準法に基づき確認申請が必要になる場合があります。具体的には、不特定多数が利用する用途（例：住宅から宿泊施設や飲食店、物販店舗への変更など）が200㎡を超える面積に変更する際です。一方で、同じ用途区分内の変更や類似用途間の変更（例：共同住宅からホテルなど）は確認申請が免除されます。用途変更を検討される際は、用途や建物規模に応じて申請の要否を確認することが重要です。

省エネルギー基準よりもさらに省エネを目指すガイドラインです。
省エネ基準よりも高い基準としてはZEHがありますが、ZEHは設備や太陽光発電なども含めた総合的な基準になるため、断熱性能についてはそれほど高い基準にはなっていません。
そこで本来の意味での省エネや快適性などに対応できる基準として、HEAT20というガイドラインが設けられました。

断熱性能を高めることで省エネ基準よりもHEAT20 G1で20～30%削減、HEAT20 G2で30～50%削減を目標としています。

HEAT20においては、室内の温度環境を重視しています。具体的には、冬期間に室内での体感温度を10℃〜15℃以上保つために必要な断熱性能を基準としています。G1、G2、G3の3つのグレードがあり、数字が大きいほど高水準です。

G1

冬期間の最低体感温度が、「1地域と2地域で、概ね13℃を下回らない性能」「3地域〜7地域で概ね10℃を下回らない性能」。

G2

冬期間の最低体感温度が、「1地域と2地域で概ね15℃を下回らない性能」「3地域〜7地域で概ね13℃を下回らない性能」。

G3

冬期間の最低体感温度が「すべての地域で15℃を下回らない性能」

 

HEAT20・ZEH・H28省エネ基準の比較（UA値）

 

外皮平均熱貫流率（UA値）とは、住宅の断熱性能を表す数値です。
数値が小さいほど断熱性能が高いことを示します。
外皮平均熱貫流率は、住宅の内部から外壁、屋根、天井、床及び開口部などを通過して外部へ逃げる熱損失の合計を外皮面積の合計で除した値です。

 

平均日射熱取得率（ηA値）とは住宅にどのくらいの日射熱が入るかを表した数値です。
数値が大きいほど日射熱が住宅内に入ることを表します。
季節によって日射の強さや太陽の高さが異なるため、冷房期（ηAC値）と暖房期（ηAH値）をそれぞれ計算します。

日射熱の多くは窓から住宅内に入りますが、外壁や天井などからも日射熱は入ります。
そのため、平均日射熱取得率は窓だけでなく、外壁などの部位も考慮しなければなりません。

耐震基準適合証明書は、建物が耐震基準を満たしていることを証明する書類です。

耐震診断を実施すると、当該建物の上部構造評点という点数が算出され、上部構造評点に応じて4段階で判定されます。上部構造評点1.0以上の状態が新耐震基準に適合する住宅ということになります。

 

耐震基準を満たしている「耐震基準適合証明書」付きの物件を取得すると、住宅ローン減税だけでなく登録免許税や不動産取得税が減額されるなど、様々なメリットがあります。

また、上部構造評点が1.0を超える住宅は固定資産税の減額や、地震保険の割引も受けられるようになります。

※2022年1月1日より要件が緩和され、新耐震基準に適合している住宅の用に供する家屋（登記簿上の建築日付が昭和57年1月1日以降の家屋）であれば、住宅ローン減税の対象となります）

3Dモデルの費用は、対象建築物の規模や複雑・難易度、加える素材の種類や数量、仕上がり品質などによって振れ幅が生じます。

例えば、パースの対象物が一般住宅と、商業施設等では3Dモデリングの複雑さが変わり、必要な時間や手間が異なってきます。また図面にはない、建築パースに加える樹木や家具などの素材の種類や数によっても価格は異なってきます。

さらに、光源設定を変えて時間帯を変えたパースを追加したり、視点を変えたパースを追加したりすると追加費用が必要になります。壁面や床材の素材を変えたパースを追加するのも同様です。

使用用途がプレゼンや提案用であれば高精細な画像は必要ではありませんが、広告やコンペに使用する場合は高精細な画像が必要となります。出力を高精細にするためには、3Dモデリングもテクスチャ作成などのレンダリングも高精細データが必要となり、価格が上乗せされます。

さらに提供していただける情報によっても価格は変動いたします。平面図や立面図、配置図など必要な図面を全てCADデータで提供していただければ費用は抑えられますが、印刷図面提供の場合にはデータを入力したり作成する必要があるため価格が上乗せされます。

・防火地域または準防火地域内の建築物。

・併用住宅で住宅以外の用途に供する部分の床面積の合計が延べ面積の1/2以上であるもの又は50㎡を超えるもの。

・一戸建ての住宅と併用住宅を除くすべての建築物（長屋、共同住宅、店舗、工場、事務所、倉庫等。）

 

よって、特に防火指定のない地域の一般的な住宅であれば消防同意は不要となります。

「既存不適格」とは、建築物の法的要件を満たしていないために、既存建築物が現在の建築基準に適合していないことを指します。

建築基準法によって、建築物は耐震性、耐火性、断熱性、換気性、バリアフリーなどの基準を満たす必要があります。しかし、建築物の建設時期や法改正時期によって、法律の基準が変わってしまった場合、それまでの建築物が基準に適合しなくなってしまうことがあります。

例えば、日本では昭和40年以前に建築された住宅の多くは、断熱性能が低く、エネルギー効率が悪いため、省エネルギー性能基準を満たしていません。また、阪神・淡路大震災のような大規模な地震が発生した場合、昭和40年以前に建てられた建物は、耐震性が低く、倒壊する可能性が高くなります。

既存不適格になった建築物については、修繕や補強が必要になる場合があります。また、建築物の改修やリフォームを行う際には、現行の法律に基づいた建築基準を遵守する必要があります。

時間のない方のために代行による申請も行います。また、お客様ご自身でされる場合のお手伝いもさせていただきます。